☝️🏞💰 Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).
☝️ Відповідно до положень статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
За положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
☝️ Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Пропоную більш детально розглянути питання щодо можливості розірвання договору оренди землі через систематичну несплату орендної плати, з урахуванням останньої практики Верховного Суду.
👩⚖️🇺🇦 Так, у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року в справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (❗️☝️ ДВА ТА БІЛЬШЕ ВИПАДКИ) .
При цьому, систематична сплата орендної плати НЕ У ПОВНОМУ ОБСЯЗІ, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/80458238
👩⚖️🇺🇦 У постанові Верховного Суду від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18 (провадження № 61-47377св18) зроблено наступний правовий висновок:👇👇👇
Підставами для захисту прав орендодавця на підставі вказаних норм є саме систематичність (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, тоді як ❗️☝️ РАЗОВЕ порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
☑️ Не можна погодитись також з доводами про виконання зобов`язання за орендаря іншою особою- суборендарем, як належним виконання зобов`язання зі сплати орендної плати.
☑️ За положеннями статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор — прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
☑️ Зміст цієї норми матеріального права визначає загальні умови виконання будь яких зобов`язань, при чому зобов`язання повинні бути виконані боржником особисто та прийняті кредитором особисто, за виключенням якщо договором або законом не буде встановлено інше.
☑️ Встановлення умов виконання зобов`язань іншою особою повинно бути здійснено за згодою як боржника так і кредитора, і у випадку передачі боржником свого обов`язку іншій особі без згоди кредитора, виконання цією особою обов`язку боржника не може бути визнано належним і кредитор вправі не приймати таке виконання зобов`язання.
☝️🔥 Оскільки суди встановили, що договір суборенди було укладено без згоди орендодавця, то й сплата орендної плати СУБОРЕНДАРЕМ не може вважатись належним виконання зобов`язання з боку орендаря.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/90905767
👩⚖️🇺🇦 У постанові Верховного Суду від 06 квітня 2020 року у справі № 179/277/18 (провадження № 61-12548св19) зроблено наступний правовий висновок: 👇👇👇
Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
☝️🔥 Враховуючи наведене, ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, з урахуванням встановлених обставин і вимог, дійшов правильного висновку про те, що неналежне виконання умов договору, а саме ЧАСТКОВЕ невиконання обов`язку зі сплати орендної плати з урахування її ІНДЕКСАЦІЇ також є порушенням умов договору оренди, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість.
Вищевикладене відповідає правовій позиції Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеній у постановах від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) та від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18).
☝️🔥 Оскільки орендар не виконав обов`язок по сплаті орендної плати З УРАХУВАННЯМ ЇЇ ІНДЕКСАЦІЇ тобто допустив істотне порушення умов договору, суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про розірвання договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «СП «Дудківка», з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/88667009
👩⚖️🇺🇦 У постанові Верховного Суду від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17-ц (провадження № 61-8803св19) зроблено наступний правовий висновок:👇👇👇
Згідно зі статтею 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (стаття 612 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
У спірних правовідносинах строком є виплата орендної плати саме до 20 грудня кожного року і невиконання відповідачем обов`язку сплатити орендну плату у строк, визначений умовами договору, і є несплатою орендної плати.
☝️🔥 З огляду на правову природу орендної плати як обов`язкової та визначальної для правової природи договору оренди земельної ділянки умови, орендна плата НЕ МОЖЕ БУТИ ЗАМІНЕНА НА ІНШІ ПЛАТЕЖІ і врахування орендної плати, як платежу у інших зобов`язальних правовідносинах між тими самими сторонами може бути лише на підставі інших погоджених сторонами правочинів та договорів, зокрема додаткового договору до договору оренди або змін договору оренди тощо.
☑️ З огляду на викладене, установивши, що позивач із 2009 року (систематично) не отримувала орендну плату за договором оренди землі, а відповідач не виконав обов`язки, визначені статтею 24 Закону України «Про оренду землі» не надав суду доказів на підтвердження виконання умов договору та оплати позивачу коштів за користування земельною ділянкою, що він проводив нарахування та залік нарахованої орендної плати ЗА ДОГОВОРОМ ПОЗИКИ на підставі письмового договору, укладеного з позивачем, суд першої інстанції, з яким фактично погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки її власнику.
☑️ Судами обґрунтовано відхилено доводи відповідача про взаємозалік зустрічних вимог та укладення договору позики, оскільки відповідачем не доведено належними та допустимими доказами факт існування між сторонами правовідносин позики, зокрема, під час розгляду справи відповідачем не надано договір позики з підписами сторін договору, видатковий касовий ордер про отримання позивачем із каси відповідача вказаної суми, письмову згоду позивача на проведення взаємозаліків шляхом зарахування орендної плати, а також внесення змін до укладеного договору оренди.
📌 Оцінка висновків суду апеляційної інстанції щодо спливу строку давності.
У травні 2017 року ТОВ «Новомосковськ Агро» до суду першої інстанції подано заяву про застосування позовної давності до всіх правовідносин, що існували між сторонами до 05 березня 2014 року.
☑️ Негаторний позов — це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.
☝️🔥 Так, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди землі, тобто з негаторним позовом, сутністю вимог за яким є усунення порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом до суду (тобто початковий момент перебігу позовної давності зміщується із кожним новим порушенням права власника або володільця).
☑️ Тому на негаторний позов НЕ поширюються вимоги щодо позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існує провідносини та правопорушення.
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17 (провадження № 61-1079).
Отже, суд апеляційної інстанції порушив норми матеріального права та застосував положення про сплив позовної давності до правовідносин які є триваючими — з 2009 року, що свідчить про те, що позивач, звертаючись до суду з указаним позовом за захистом своїх порушених прав, не пропустила позовну давність, оскільки ОСОБА_1 є власником земельної ділянки та не може бути обмеженою у праві звернутися до суду з позовом про повернення спірної земельної ділянки.
☝️🔥 Вимога про повернення земельної ділянки у зв`язку з порушенням умов договору оренди через систематичне невиконання його умов у частині виплати орендної плати необхідно розглядати як негаторний позов, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав власника такої земельної ділянки.
Отже, з огляду на викладене, рішення суду апеляційної інстанції не може вважатися законним та обґрунтованим, таким, що відповідає вимогам ЦПК України, принципам верховенства права та справедливості.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/88522442
👩⚖️🇺🇦 У постанові Верховного Суду від 13 грудня 2019 року у справі №681/1675/17 (провадження №61-41072св18) зроблено наступний правовий висновок:👇👇👇
Ні Законом України «Про оренду землі», ні ЗК України, ні іншими законами не передбачено підстави розірвання договору оренди на вимогу орендодавця — відмови від отримання орендодавцем орендної плати внаслідок бажання укласти чи укладення ним договору оренди з іншим господарством.
☝️🔥 Установивши, що орендар вжив заходів щодо виплати орендної плати, направляв орендодавцю листи-повідомлення про її нарахування за 2016 рік та про можливі варіанти отримання такої плати, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки відповідач умови договору не порушував, а ВІДМОВА ОРЕНДОДАВЦЯ ВІД ОТРИМАННЯ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ внаслідок укладення ним договору оренди з іншим господарством або наявність такого наміру, не є підставою для розірвання договору оренди, як за змістом наведених вище норми матеріального права, так і за умовами укладеного між сторонами правочину.
Доводи касаційної скарги, що відповідачем не виконувались умови договору оренди землі щодо своєчасного і повного внесення орендної плати є безпідставними та спростовуються матеріалами справи і встановленими судами обставинами, згідно з якими відповідач своєчасно повідомив позивача про нарахування і можливість отримання коштів за орендну плату, від отримання яких останній в односторонньому порядку відмовився.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/86364895
👩⚖️🇺🇦 У постанові Верховного Суду від 17 жовтня 2019 року у справі №473/2878/18 (провадження №61-5248св19) зроблено наступний правовий висновок:👇👇👇
☝️🔥 Належними доказами сплати коштів за оренду є:
— видатковий касовий ордер,виписаний орендарем та підписаний орендодавцем;
— видаткова накладна, підписана сторонами;
— довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі.
Виплата орендної плати (її частини) у грошовій формі здійснюється через касу підприємства.
Разом з тим, під час розгляду справи відповідач не довів належними і допустимими доказами належне виконання ним умов договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, у будь-який спосіб, передбачений договором.
Посилання відповідача на отримання позивачем за РОЗПИСКОЮ 03 листопада 2013 року коштів за 5 років оренди земельної ділянки, не впливають на законність і обґрунтованість висновків апеляційного суду щодо підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки за умовами договору оренди землі визначено порядок сплати орендної плати, її розмір і строки, та інших (альтернативних) умов і способів виплати орендної плати договір оренди не містить, в тому числі договором не передбачено сплату орендодавцю наперед певного розміру коштів, зокрема за 2 роки до моменту укладення договору.
☝️🔥 Орендна плата повинна сплачуватися щорічно, чого у 2015-2017 роках виконано не було, що свідчить про систематичність несплати орендної плати та є підставою для розірвання укладеного між сторонами договору.
Розписка або інший документ (акт приймання-передачі, рахунок-фактура на товари тощо), якщо вони знаходяться у особи, засвідчують лише факт отримання грошей або речей позичальником.
☑️ За умов відсутності у розписці вказівки на дійсний характер правовідносин, які спонукали особу з її видачі, вони не можуть вільно трактуватися судом, в тому числі, виступати підставою виникнення договору оренди, зокрема і оренди землі.
У справі, яка переглядається, судами встановлено, що за умовами укладеного між сторонами договору орендна плата повинна сплачуватися щорічно, чого у 2015-2017 роках виконано не було, що свідчить про систематичність несплати орендної плати та є підставою для розірвання укладеного між сторонами договору.
При цьому, оплата за розпискою, на яку посилається орендар, проведена за 2 роки до укладення договору оренди земельної ділянки, що не можна вважати про домовленість сторін по істотним умовам та виконання договору.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/85032965
👩⚖️🇺🇦 У постанові Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 183/1754/16-ц (провадження № 61-25323св18) зроблено наступний правовий висновок:👇👇👇
Висновок суду апеляційної інстанції про те, що ОРАНКА ТА КУЛЬТИВАЦІЯ присадибної ділянки орендодавця не входить ні до однієї з форм орендної плати, передбачених договором, а є додатковою безкоштовною послугою, спростовуються змістом самого договору (пункт 5) та положеннями статті 15 та розділу 3 Закону України «Про оренду землі».
У порушення умов вказаного договору, орендарем здійснювалася орендна плата лише у грошовій формі та з простроченням такої виплати, а орендна плата у частині оранки та/або культивації присадибної ділянки позивача й поставки 1 тони соломи до садиби не здійснювалася, що свідчить про систематичну несплату у цій частині орендної плати, визначеної договором.
☝️🔥 Тому, відмова відповідача від надання послуг із завезення соломи, оранки та культивації земельної ділянки є істотною обставиною для розірвання договору або укладення його на інших мовах.
Аналогічний правовий висновок щодо невиконання ТОВ «Агро-Віта 2000» умов договорів оренди, викладений у постановах Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 03 квітня 2019 року у справі № 183/181/17 та від 20 березня 2019 року у справі № 183/3652/16.
Апеляційна інстанція при ухваленні оскаржуваного рішення дійшов помилкового висновку, що систематична несплата орендної плати у відробітковій та натуральній формі (оранка, культивації присадибної земельної ділянки та поставка 1 тони соломи до садиби орендодавця) не є істотними порушеннями умов договору через відсутність звернення позивача до відповідача із вимогами про їх виплату, оскільки такі звернення не передбачені умовами договору, у той час, як відповідач взяв на себе такі зобов`язання за договором, а договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Доказів того, що ТОВ «Агро-Віта 2000» здійснювало дії щодо належного виконання спірного договору оренди у вказаній частині, але позивач відмовився приймати належне його виконання, відповідач суду не надав, що є його процесуальним обов`язком згідно зі статтями 12, 81 ЦПК України (статтями 10, 60 ЦПК України 2004 року).
Апеляційний суд не надав належної правової оцінки змісту пункту 5 договору, а розтлумачив його на власний розсуд, при цьому обґрунтував своє судове рішення припущеннями, що заборонено ЦПК України, про те, що орендодавець повинен був вчинити додаткові дії для отримання визначеної сторонами орендної плати у повному обсязі, що не передбачено умовами спірного договору.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/84545100
👩⚖️🇺🇦 У постанові Верховного Суду від 20 червня 2019 року у справі № 383/708/16-ц (провадження № 61-16985св18) зроблено наступний правовий висновок:👇👇👇
У справі, що переглядається, установлено, що позивачу була виплачена відповідачем орендна плата за землю за 2012-2015 роки у вересні 2016 року, тобто не у строки, передбачені пунктом 11 вказаного договору, а лише❗️☝️ ПІСЛЯ ЗВЕРНЕННЯ ПОЗИВАЧА до відповідача та ДО СУДУ із цим позовом про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендної плати.
☝️🔥 Суд апеляційної інстанції, дійшовши висновку про те, що несплата орендної плати за 2012-2015 роки у строк, передбачений договором оренди землі, не є систематичною несплатою орендної плати, не врахував, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, а тому той факт, що відповідач сплатив суму заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди.
Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід врахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України.
Зокрема, такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16 та від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/82826298
☝️☝️ ☝️ ПІДСУМОВУЮЧИ, слід зазначити наступне:
📌 підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати;
📌систематичніть має місце у разі несплати орендої плати у двох та більше випадках;
📌 РАЗОВЕ порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання;
📌 якщо договір суборенди було укладено без згоди орендодавця, то й сплата орендної плати СУБОРЕНДАРЕМ не може вважатись належним виконання зобов`язання з боку орендаря;
📌 «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо);
📌 орендна плата НЕ МОЖЕ БУТИ ЗАМІНЕНА НА ІНШІ ПЛАТЕЖІ і врахування орендної плати, як платежу у інших зобов`язальних правовідносинах між тими самими сторонами може бути лише на підставі інших погоджених сторонами правочинів та договорів, зокрема додаткового договору до договору оренди або змін договору оренди тощо;
📌 ВІДМОВА ОРЕНДОДАВЦЯ ВІД ОТРИМАННЯ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ внаслідок укладення ним договору оренди з іншим господарством або наявність такого наміру, не є підставою для розірвання договору оренди;
📌 оплата за розпискою, проведена до укладення договору оренди земельної ділянки, не може свідчити про домовленість сторін по істотним умовам та виконання договору;
📌 виплачена відповідачем орендна плата за землю не у строки, передбачені договором, а лише ПІСЛЯ ЗВЕРНЕННЯ ПОЗИВАЧА до відповідача та ДО СУДУ із позовом про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендної плати свідчить про сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати та є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору4
📌 не здійснення орендної плати у частині оранки та/або культивації присадибної ділянки позивача й поставки 1 тони соломи до садиби не свідчить про систематичну несплату у цій частині орендної плати, визначеної договором;
📌 відмова відповідача від надання послуг із завезення соломи, оранки та культивації земельної ділянки є істотною обставиною для розірвання договору або укладення його на інших умовах;
📌 Належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер,виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі.
📌 вимогу про повернення земельної ділянки у зв`язку з порушенням умов договору оренди через систематичне невиконання його умов у частині виплати орендної плати необхідно розглядати як негаторний позов, який можна заявити впродовж УСЬОГО ЧАСУ ТРИВАННЯ порушення прав власника такої земельної ділянки.
З повагою адвокат Кулик Ю.В.
