☝️🤔 Все частіше й частіше громадяни звертаються до судів ⚖️ за захистом своїх прав, що пов’язані із вирішенням земельних спорів щодо можливості розірвання договорів оренди землі чи визнання їх недійсними, скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку т.п.
Пропоную ознайомитися з правовими висновками Верховного Суду, що були зроблені у 2020 році щодо захисту прав власника земельної ділянки, яка перебуває в оренді за договором 📜, який власник взагалі ❌✍️ не підписував (адже такі випадки є досить частими у повсякденному житті громадян).
👩⚖️🇺🇦 🔥 Так, у постанові Верховного Суду від 22 січня 2020 року в справі № 674/461/16-ц (провадження № 61-34764св18) зроблено висновок, що ПІДПИС є обов`язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі. Наявність підпису підтверджує наміри та волю й фіксує волевиявлення учасника (-ів) правочину, забезпечує їх ідентифікацію та цілісність документу, в якому втілюється правочин. Внаслідок цього підписання правочину здійснюється стороною (сторонами) або ж уповноваженими особами.
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/87144741
👩⚖️🇺🇦 🔥 Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) відступила від висновку, висловленого в постанові Верховного Суду України від 22 квітня 2015 року у справі № 6-48цс15, зазначаючи, що ПРАВОЧИН, ЯКИЙ НЕ ВЧИНЕНО (ДОГОВІР, ЯКИЙ НЕ ПІДПИСАНО) НЕ ПІДЛЯГАЄ ВИЗНАННЮ НЕДІЙСНИМ. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.
📌 Велика Палата Верховного Суду констатує, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
🕵️♂️ http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/90933484
👩⚖️🇺🇦 🔥 У постановах Верховного Суду від 19 серпня 2020 року в справі № 172/129/17 (провадження № 61-9750св19), від 19 серпня 2020 року в справі № 387/970/17 (провадження № 61-35152св18), від 19 серпня 2020 року в справі № 358/815/17 (провадження № 61-40620св18) зроблено наступний правовий висновок:👇👇👇
☑️ Частиною третьою статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
☑️ Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення — під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
☑️ Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.
☑️ У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним — не виникли.
☑️ За частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
☑️ Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
☑️ Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
☑️ Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
☑️ Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
☑️ Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
☑️ Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
☑️ Суди встановили, що спірний договір позивач не підписував та, відповідно, з істотними умовами цього договору не погоджувався.
☑️ Оскільки позивачем оспорюється факт укладання правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а при вирішенні спору про захист права, яке позивач вважав порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
☑️ Зайняття земельної ділянки фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не пов`язане із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку.
☝️🔥 У цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельної ділянки, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема ШЛЯХОМ ЗАЯВЛЕННЯ ВИМОГ ПРО ПОВЕРНЕННЯ ТАКОЇ ДІЛЯНКИ.
Отже, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.
📌 Аналогічний висновок міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 71), від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 97).
☝️🔥 Отже, власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах НЕГАТОРНОГО ПОЗОВУ та виходячи з дійсності змісту правовідносин, які склалися у зв`язку з фактичним використанням земельної ділянки.
Оскільки договір оренди землі є неукладеним, тому саме з цих підстав підлягає скасуванню державна реєстрація (записів) договорів оренди землі… Тому в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації суд апеляційної інстанції обґрунтовано зробив висновок про їх задоволення…
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/91089292
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/91089294
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/91089293
👩⚖️🇺🇦 У постанові Верховного Суду від 05 серпня 2020 року в справі № 125/702/17 (провадження № 61-48842св18) зроблено наступний правовий висновок: 👇👇👇
Таким чином, у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
Разом з тим, позивачем також заявлена ВИМОГА ПРО СКАСУВАННЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ.
Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами (стаття 19 ЦПК України).
☑️ Виникнення спірних правовідносин обумовлено наявністю між ОСОБА_1 та ТОВ «Міжлісся» спору про право оренди на вказану вище земельну ділянку, оскільки, на думку позивачки, ця ділянка фактично не була передана в оренду, договір оренди вона не підписувала, тому він є неукладеним, а державна реєстрація зазначеного правочину порушує її права на користування та розпорядження зазначеною власністю.
☝️🔥 Вказана вимога свідчить про приватноправовий характер спірних правовідносин, тому ця позовна вимога правильно заявлена в порядку ЦИВІЛЬНОГО СУДОЧИНСТВА та підлягає розгляду судом загальної юрисдикції.
☑️ Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
☑️ Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень — офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Власником спірної земельної ділянки (кадастровий номер — 0520280600010040036) на час подання позову є ОСОБА_1 , що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку від 21 грудня 2005 року cерії ЯА № 822789, що відповідає вимогам ЦК України, ЗК України.
☑️ Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).
☑️ Разом з тим, реєстрація неукладеного між сторонами договору оренди порушує права та законні інтереси позивача на розпорядження власністю — земельною ділянкою…
☝️🔥 Отже, реєстрація права оренди на земельну ділянку, коли договір оренди ОСОБА_1 фактично не підписувала, тобто цей правочин є неукладеним, не відповідає вимогам закону.
☑️ За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права.
☝️🔥 При цьому, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права.
☑️ На підставі викладеного, обґрунтованими є доводи позовної заяви про наявність правових підстав для скасування державної реєстрації договору оренди (запису про проведену державну реєстрацію), проведеної ДП «Центр державного земельного кадастру» щодо земельної ділянки …
🕵️♂️ http://reyestr.court.gov.ua/Review/90905865
☝️☝️ ☝️ ПІДСУМОВУЮЧИ, слід зазначити наступне:
📌 якщо земельна ділянка перебуває в оренді згідно договору, що не був підписаний власником такої землі, то належним способом захисту прав такої особи буде звернення до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні належним особі майном, зокрема ШЛЯХОМ ЗАЯВЛЕННЯ ВИМОГ ПРО ПОВЕРНЕННЯ ТАКОЇ ДІЛЯНКИ (негаторний позов);
📌 правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним;
📌 коли договір оренди особа фактично не підписувала, то цей правочин є неукладеним;
📌 заявлення окремо позовної вимоги про визнання договору оренди землі неукладеним є недоцільним, так як власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у МОТИВАХ НЕГАТОРНОГО ПОЗОВУ;
📌 негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок;
📌 реєстрація неукладеного між сторонами договору оренди порушує права та законні інтереси позивача на розпорядження власністю — земельною ділянкою, а тому обраний спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права;
📌 вимога про скасування державної реєстрації договору оренди землі свідчить про приватноправовий характер спірних правовідносин, тому вона правильно заявлена в порядку ЦИВІЛЬНОГО СУДОЧИНСТВА та підлягає розгляду судом загальної юрисдикції.
З повагою адвокат Кулик Ю.В.
