📎 Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
📎 Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
📎 Згідно зі статтею 2 Закону № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі — ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
📎 За приписами статті 1 Закону № 161-XIV, яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
📎 У пункті «б» частини першої статті 90 ЗК України закріплено право власника земельних ділянок самостійного господарювання на землі.
📎 Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
📎 Відповідно до вимог статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
📎 Згідно з частиною першою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
☝️ Частинами першою-четвертою статті 31 Закону № 161-XIV, який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі припиняється у разі:
🔹 закінчення строку, на який його було укладено;
🔹 викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
🔹 поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
🔹 смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
🔹 ліквідації юридичної особи-орендаря;
🔹 відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
🔹 набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
🔹припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).
📎 Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
📎 Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
☝️❗️ Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
☝️🔥 КОРОТКИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ № 198/1022/19
(провадження № 61-13256св20):
📎 У грудні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Лан» (далі — ТОВ «Лан», Товариство) про розірвання договору оренди земельної ділянки.
📎 Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що він є власником земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 7, 527 га, що розташована на території Новов`язівської сільської ради Юр`ївського району Дніпропетровської області, з кадастровим номером 1225982500:01:001:029.
📎 08 серпня 2014 року між сторонами було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14 серпня 2014 року.
📎 Пунктом 7 договору оренди визначено, що орендар кожні п`ять років дає згоду на розірвання договору оренди земельної ділянки, якщо в орендодавця виникла для цього потреба або бажання, але орендодавець повинен попередити орендаря про це (про свій намір) не пізніше, як за 100 днів.
📎 ОСОБА_1 , вважаючи, що в силу наведених положень Товариство, підписавши договір оренди, надало згоду на його розірвання кожні п`ять років, без будь-яких додаткових підстав, окрім потреби чи бажання позивача, 29 травня 2019 року та повторно 04 червня 2019 року звернувся до відповідача з відповідною письмовою заявою про свій намір припинити дію (розірвати) договору оренди земельної ділянки.
📎 Однак, відповідач відмовив у розірванні договору оренди, посилаючись на неможливість його розірвання в односторонньому порядку та відсутність вагомих підстав для надання згоди на розірвання договору.
📎З урахуванням викладеного, позивач просив суд визнати припиненим шляхом розірвання, договір оренди земельної ділянки, площею 7, 527 га, з кадастровим номером 1225982500:01:001:029, розташованої на території Новов`язівської сільської ради, укладений 08 серпня 2014 року між ним та ТОВ «Лан».
👩⚖️🇺🇦 Рішенням Юр`ївського районного суду Дніпропетровської області від 27 квітня 2020 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
📌 Суд першої інстанції виходив з того, що позивач не довів можливості розірвання укладеного договору оренди землі кожні п`ять років в односторонньому порядку, відповідності такої можливості суті відносин між сторонами. Сторони спірного правочину по-різному тлумачать положення пункту 7. При цьому, судом було враховано, що пункт 28 договору оренди земельної ділянки однозначно визначає неможливість розірвання цього договору в односторонньому порядку.
📌Інші передбачені законом підстави необхідні та достатні для розірвання договору оренди земельної ділянки стороною позивача в судовому засіданні не наведені. Бажання позивача самостійно обробляти належну йому земельну ділянку, не є окремою підставою, визначеною законом для дострокового розірвання договору оренди землі.
👩⚖️🇺🇦 Постановою Дніпровського апеляційного суду від 27 липня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Юр`ївського районного суду Дніпропетровської області від 27 квітня 2020 року залишено без змін.
📌 Суд апеляційної інстанції виходив з того, що укладеним між сторонами договором оренди земельної ділянки чітко не визначено можливості розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку та механізму (процедури) реалізації такого розірвання, при цьому пункт 28 договору вказує на неможливість розірвання договору в односторонньому порядку.
☝️🔥 Позиція Верховного Суду у справі № 198/1022/19
(провадження № 61-13256св20):
📎 Судами попередніх інстанцій встановлено, що спір між сторонами виник у зв`язку із різним розумінням та тлумаченням змісту пункту 7 договору оренди землі, згідно з яким сторонами погоджено, що договір укладено на 15 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово, або усно повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Крім того, орендар дає згоду на розірвання договору через кожні п`ять років, якщо в орендодавця виникла для цього потреба або бажання, але орендодавець повинен попередити орендаря не пізніше, як за 100 днів про свій намір. Якщо після закінчення дії договору (15 років) у сторін не виникає одна до одної претензій протягом трьох місяців, договір продовжується автоматично.
📎 При цьому сторонами у пунктах 26-28 договору оренди погоджено порядок припинення його дії.
☝️ Системний аналіз умов договору оренди свідчить, що його умовами не передбачено можливості розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця. При цьому заперечення зі сторони орендаря свідчить, що останній не погоджується на розірвання, тобто відсутня взаємна згода сторін на розірвання договору.
☝️ З урахуванням викладеного, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку, що абзац другий пункту 7 договору оренди земельної ділянки, на який посилається позивач як на можливість розірвання договору в односторонньому порядку, не містить чіткого визначення можливості розірвання договору в односторонньому порядку та механізму (процедури) такого розірвання. Натомість, зі змісту вказаного пункту очевидно, що для розірвання договору потрібна згода орендаря (відповідача у справі), яку останній має надати, що виключає можливість розірвання договору в односторонньому порядку. Крім того, пункт 28 договору містить імперативне положення про неможливість розірвання договору в односторонньому порядку.
☝️🔥 Судами обґрунтовано вказано, що бажання позивача самостійно обробляти земельну ділянку НЕ є окремою підставою, визначеною законом або договором, для розірвання спірного договору оренди землі. Інших окремих підстав як в сукупності, так і окремо, необхідних і достатніх для розірвання договору оренди землі, в тому числі наявність істотних порушень договору орендарем, позивачем не наведено.
👩⚖️🇺🇦 До аналогічних висновків в подібних справах за позовами фізичних осіб до ТОВ «Лан» про розірвання договорів оренди землі дійшов Верховний Суд у постановах від 03 березня 2021 року у справі № 198/631/19 (провадження № 61-12032св20), від 11 березня 2021 року у справі № 198/877/19 (провадження №61-9624св20).
📎 Верховний Суд також звертає увагу, що згідно з частиною першою статті 32 Закону № 161-XIV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі НЕВИКОНАННЯ сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
📎 При цьому свобода договору не є абсолютною, оскільки при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням ЦК України та інших актів цивільного законодавства.
📎 Наведені у касаційній скарзі доводи переважно зводяться до тлумачення заявником на власний розсуд умов договору оренди та норм матеріального права, ці доводи були предметом дослідження в судах попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, з якою погоджується суд касаційної інстанції.
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення.
Рішення Юр`ївського районного суду Дніпропетровської області від 27 квітня 2020 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 27 липня 2020 року залишено без змін.
🕵️♂️ З повним текстом постанови Верховного Суду від 19 березня 2021 року в справі № 198/1022/19 (провадження №61-13256св20) можна ознайомитися за посиланням 👇👇👇
https://reyestr.court.gov.ua/Review/95654245
З повагою адвокат Кулик Ю.В.
