☝️🇺🇦 Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
📎 Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним.
📎 Стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод проголошує принцип мирного володіння своїм майном.
☝️🇺🇦 Згідно статей 317, 319, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
📎 Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
☝️ Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій.
☝️❗️ Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку Є СПІВВЛАСНИКАМИ на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
👩⚖️🇺🇦 У рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 визначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v004p710-04#Text
📎 У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, що є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
📎 У Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що НЕЖИЛЕ ПРИМІЩЕННЯ — це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
☝️ДОПОМІЖНИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
🔥❗️ Отже допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.
📎 Лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
📎 Визначальним для правильного вирішення подібних спорів є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.
👩⚖️🇺🇦 Подібна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 06 серпня 2019 року у справі №914/843/17, від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі №906/1169/17, від 15 вересня 2020 року у справі №904/5047/18.
https://reyestr.court.gov.ua/Review/83669517
https://reyestr.court.gov.ua/Review/75559865
https://reyestr.court.gov.ua/Review/78115408
https://reyestr.court.gov.ua/Review/81844348
https://reyestr.court.gov.ua/Review/91653002
📎 Захист порушеного права має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який здатний відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача
📎 Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
📎 Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
📎 Згідно із частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
👩⚖️🇺🇦 Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (подібний за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
https://reyestr.court.gov.ua/Review/81574015
https://reyestr.court.gov.ua/Review/42576425
☝️ Отже, правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах.
📎 Згідно частини першої статті 661 ЦК Україниу разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.
📎 У відповідності до частини другої статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
🔥❗️ Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (стаття 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
📎 Враховуючи зміст вказаних норм, висновки Європейського суду з прав людини у справі «Серявін та інші проти України» від 20 лютого 2010 року, а також відсутність будь-яких заперечень з боку інших співвласників приміщень багатоквартирного будинку, доводи касаційної скарги про відсутність у позивача правомочностей здійснювати захист права спільної власності колегія суддів визнає безпідставними.
☝️🔥 КОРОТКИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ№ 761/15741/17
(провадження № 61-1199св20):
📎 Будинок АДРЕСА_2 знаходиться на обслуговуванні комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району міста Києва».
📎ОСОБА_1 є співвласником квартири АДРЕСА_1 .
📎 Згідно технічного паспорту жилого будинку по АДРЕСА_2 (збудованого в 1956 році) від 05 березня 1969 року, наданого
КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району міста Києва», акту обстеження від 27 вересня 2018 року, затвердженого головним інженером виробничо-обслуговуючого підприємства «Михайлівська» товариства з обмеженою відповідальністю «Індустріальний будівельний холдинг», поверхового плану жилого будинку по АДРЕСА_2 , наданого КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», слідує, що жилий будинок збудований в 1956 році, має 52 квартири, 2 підвальні нежитлові приміщення, шість поверхів, три під`їзди та ГОРИЩЕ.
📎 У пункті 8 розділу І технічного паспорту жилого будинку по АДРЕСА_2 (збудованого в 1956 році) від 05 березня 1969 року вказано, що у підвалі знаходиться приміщення, загальною площею 125 м. кв, та спецприміщення, загальною площею 454 м. кв.
📎 У пункті 8 розділу ІІ технічного паспорту зазначено, що мансарда відсутня, натомість у пункті 9 розділу ІІ зазначеного документа вказано, що в будинку є горищні дерев`яні перекриття.
📎 У 2011 році у спірному будинку здійснювався ремонт покрівлі (заміна шиферної покрівлі).
📎 Згідно експлікації до технічного паспорту в межах спірного приміщення розташовані три машинні відділення ліфтів.
📎 Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07 грудня 2016 року право власності на нежитлове приміщення № 99, загальною площею 864,8 кв. м, у будинку АДРЕСА_2 07 грудня 2016 року зареєстровано за ОСОБА_26 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07 грудня 2016 року № 2975.
📎 02 березня 2017 року між ОСОБА_26 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Якушевою Є. А. за реєстровим номером № 369. Право власності зареєстровано приватним нотаріусом Якушевою Є. А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (індексний номер 34110020 від 02 березня 2017 року).
📎 Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31 липня 2018 року право власності на нежитлове приміщення № 99, загальною площею 736,3 кв. м, у будинку АДРЕСА_2 зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 02 березня 2017 року № 369.
📌 У травні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_3 про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення.
📌 Позовні вимоги обґрунтовані тим, що він є співвласником квартири АДРЕСА_1 та є співвласником допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, зокрема — співвласником горища (даху) зазначеного будинку. Вказував, що у квітні 2017 року йому стало відомо про те, що горище у вказаному будинку вибуло з володіння співвласників поза їхньою волею незаконно.
📌 Позивач просив суд витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 горище (дах) будинку АДРЕСА_2 у власність мешканців цього будинку — співвласникам горища (даху); скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 № 19278624 на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1108905380391; визнати за мешканцями будинку право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 .
👩⚖️🇺🇦 Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва, у складі судді Осаулова А. А., від 06 серпня 2019 року у позові ОСОБА_1 відмовлено.
📌 Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що попередній власник чи відповідач незаконно заволоділи відповідним майном, або правочин з переходу права власності було визнано недійсним у встановленому законом порядку. Крім цього, районний суд зазначив, що з витягів архівних справ слідує, що горища у спірному будинку не існувало, а в будинку до реконструкції існував мансардний поверх. Також суд першої інстанції виходив із того, що відповідач є власником нежитлового приміщення, отже спірне нежитлове приміщення не є приміщенням загального користування і право спільної сумісної власності на підставі частини другої статті 382 ЦК України та статті 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» на нежитлове приміщення у позивача не виникло.
👩⚖️🇺🇦 Постановою Київського апеляційного суду від 16 червня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 06 серпня 2019 року скасовано та ухвалено нове судове рішення. Позов ОСОБА_1 задоволено частково.
☝️ Скасовано державну реєстрацію права власності від 02 березня 2017 року № 19278624 за ОСОБА_3 на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 .
☝️ Витребувано із незаконного володіння ОСОБА_3 горище (дах) будинку АДРЕСА_2 . У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
📌 Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про відмову у задоволенні позову, не надавши належної правової оцінки всім доказам у справі, не з`ясував належним чином фактичних обставин справи щодо заявлених вимог, які правовідносини сторін випливають з установлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, не встановив правовий статус горища житлового будинку по АДРЕСА_2 . Судом апеляційної інстанції встановлено, що спірне приміщення вибуло з власності співвласників багатоквартирного будинку ПОЗА ЇХНЬОЮ ВОЛЕЮ, що є порушенням їх прав та інтересів, тому суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог у частині витребування спірного горища. Також суд апеляційної інстанції вважав, що наявні підстави для скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 .
Вирішуючи спір, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, надавши належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що горище будинку АДРЕСА_2 , яке є допоміжним приміщенням та належить на праві спільної власності усім власникам квартир цього будинку, вибуло з володіння співвласників поза їхньою волею та підлягає витребуванню.
📎 У касаційній скарзі ОСОБА_3 просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
☝️🔥 Позиція Верховного Суду У СПРАВІ №761/15741/17 (провадження № 61-1199св20):
📎 Судом апеляційної інстанції було враховано, що матеріали справи не містять доказів на підтвердження переобладнання та реконструкції у встановленому законом порядку горища спірного будинку під мансардний поверх.
👩⚖️🇺🇦 Велика Палата Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у постанові по справі № 915/127/18 зазначила, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. А тому після внесення такого запису скасування зазначеного рішення не може бути належним способом захисту права або інтересу позивача. За певних умов таким належним способом може бути скасування запису про проведену державну реєстрацію права. Проте у випадку, коли заявлена вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування запису про проведену державну реєстрацію права також не є належним способом захисту прав позивача.
https://reyestr.court.gov.ua/Review/76649464
📎 Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).
https://reyestr.court.gov.ua/Review/81574015
📎 Так, однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
📎 Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції. Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
📎 Отже, у розумінні положень наведеної норми права у чинній редакції (яка діяла на час ухвалення судом апеляційної інстанції оскарженої постанови у справі), на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, правомірними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.
Подібних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19 та від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19.
https://reyestr.court.gov.ua/Review/91290654
https://reyestr.court.gov.ua/Review/91818443
🔥❗️ Отже, на момент ухвалення судом апеляційної інстанції рішення, з урахуванням змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», такий спосіб захисту прав позивача як скасування державної реєстрації слід визнати правомірним.
🔥❗️ З урахуванням наведеного, взявши до уваги обставини цієї справи (зокрема, неможливість відновлення державної реєстрації права на горище внаслідок витребування нежитлового приміщення у відповідача), колегія суддів погоджується із висновками суду апеляційної інстанції у частині скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на нежитлове приміщення АДРЕСА_3 , яке фактично є допоміжним приміщенням, належить на праві спільної власності власникам приміщень у багатоквартирному житловому будинку.
Касаційну скаргу ОСОБА_3 залишено без задоволення.
Постанову Київського апеляційного суду від 16 червня 2020 року залишено без змін.
🕵️♂️ З повним текстом постанови Верховного Суду від 25 листопада 2020 року в справі № 761/15741/17 (провадження № 61-1199св20) можна ознайомитися за посиланням 👇👇👇
https://reyestr.court.gov.ua/Review/93149940
З повагою адвокат Кулик Ю.В.
